Twee aanvragers zijn eigenaren van een prachtig appartement gelegen hartje Utrecht en willen hun hypotheek oversluiten. Na ontvangst van het taxatierapport viel het oog van de oplettende acceptant al snel op de VvE, die was ingeschreven bij de KvK maar verder was er niks geregeld. Er werd niets gereserveerd en het MJOP was nooit opgemaakt, er was ook geen balans opgesteld voor de financiële administratie en de leden deden geen maandelijkse bijdrage.
Deze VvE is door de acceptant voorgelegd aan de geldverstrekker omdat er volgens hem een aantal positieve punten waren, zoals:
- Onze klant heeft 3/5 aandeel, het betreft dus een kleine VVE
- Er is een kopie polis opstalverzekering beschikbaar
- Onderhoudsstaat van het complex is redelijk tot goed
- Het betreft een oversluiting dus klant is bekend met de situatie
Direct kregen wij reactie vanuit geldverstrekker dat dit niet voldoende is en kort gezegd, de VvE moet geld in kas hebben voor onderhoud en voldoen aan minimale de eisen van de Rijksoverheid.
Na controle komen wij al snel op de site van rijksoverheid terecht waaruit blijkt dat de VvE geld moet reserveren voor groot onderhoud. De leden van de VvE moeten er samen voor zorgen dat zij in het reservefonds genoeg geld reserveren. Dit kan via een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een minimale reservering van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
De adviseur hebben wij hierop gewezen en kwamen al snel tot de conclusie dat wij hieraan niet kunnen voldoen, we zullen dus op zoek moeten gaan naar een alternatief.
Samen met de acceptant heb ik de mogelijkheden doorgenomen en de oplossing lag dichterbij dan in eerste instantie gedacht. De Rijksoverheid verwijst namelijk naar het volgende:
Onderhoud financieren zonder storting in reservefonds
De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten. Dit kan alleen wanneer 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord. De individuele eigenaars moeten de kosten voor onderhoud dan direct beschikbaar hebben. Zij moeten onmiddellijk kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is.
De adviseur hebben wij geïnformeerd en daarop is aanvrager direct naar zijn buren gelopen een heeft de situatie uitgelegd. De medebewoners van het complex waren gelukkig welwillend en hebben getekend verantwoordelijk te zijn voor de onderhoud van het complex.
Deze verklaring heeft, samen met een bewijs eigen middelen van de aanvragers (die overigens niet groter was dan een standaard buffer), de geldverstrekker doen overtuigen om de post te accepteren.
Kortom: soms ligt de oplossing dichterbij dan je denkt! Bekijk altijd goed de mogelijkheden en probeer de woorden van de wet in je voordeel te laten werken.
